Declaración técnica de condiciones de protección contra incendios

Declaración Técnica de condiciones de protección contra incendios: cómo prepararla correctamente paso a paso

Una Declaración Técnica de condiciones de protección contra incendios debe reflejar de forma precisa la situación real de un establecimiento, justificar las medidas de seguridad adoptadas y permitir comprobar que las condiciones de protección contra incendios son coherentes con la actividad desarrollada, la configuración del inmueble y la normativa aplicable.

No debemos plantearla como un simple inventario de extintores. Una declaración técnicamente sólida debe integrar evacuación, compartimentación, reacción y resistencia al fuego, instalaciones de protección activa, locales o zonas de riesgo especial, señalización, alumbrado de emergencia, accesibilidad de los medios de intervención y mantenimiento, además de la documentación que permita acreditar las condiciones existentes.

El procedimiento correcto comienza antes de redactar el documento: primero debemos identificar el régimen administrativo y reglamentario aplicable, analizar el establecimiento y comprobar físicamente sus condiciones.

¿Qué es una Declaración Técnica de condiciones de protección contra incendios?

Podemos entender la Declaración Técnica de condiciones de protección contra incendios como un documento técnico destinado a describir y justificar las condiciones de seguridad contra incendios de un establecimiento dentro del procedimiento administrativo correspondiente.

Su contenido concreto dependerá del expediente, de la actividad, del tipo de edificio, de la comunidad autónoma y de los requisitos establecidos por el ayuntamiento u organismo competente.

Por ello, no debemos utilizar una plantilla idéntica para una oficina, un restaurante, un comercio, un almacén, un taller o una industria.

La declaración debe responder a una cuestión esencial:

¿Las condiciones reales del establecimiento son compatibles con las exigencias de protección contra incendios que resultan aplicables?

Para contestarla debemos estudiar el conjunto de la instalación y no únicamente los medios de extinción.

1. Determinar para qué procedimiento necesitamos la declaración

El primer paso consiste en identificar exactamente qué trámite administrativo estamos realizando.

La documentación puede estar relacionada con:

• Apertura de una actividad.
• Licencia de actividad.
• Declaración responsable.
• Comunicación previa.
• Legalización de instalaciones.
• Cambio de actividad.
• Ampliación de superficie.
• Reforma del establecimiento.
• Cambio de distribución.
• Requerimiento municipal.
• Actualización de documentación técnica.
• Puesta en funcionamiento de una actividad.

Antes de redactar la declaración debemos comprobar qué documentación exige la Administración competente, garantizando la obtención del correspondiente certificado contra incendios exigido en el expediente.

Esta comprobación es especialmente importante porque el contenido de una declaración técnica no viene determinado exclusivamente por una norma estatal. Pueden existir requisitos autonómicos, municipales o sectoriales adicionales.

2. Identificar la normativa de protección contra incendios aplicable

Una de las partes más importantes del trabajo consiste en determinar correctamente el marco normativo.

Para edificios y establecimientos incluidos en su ámbito puede resultar de aplicación el Código Técnico de la Edificación (CTE) y, específicamente, el Documento Básico DB-SI Seguridad en caso de incendio. Este documento establece las exigencias básicas relacionadas con la seguridad en caso de incendio y estructura la protección en diferentes secciones. (Código Técnico)

En materia de instalaciones de protección activa debemos considerar el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI), aprobado por el Real Decreto 513/2017, que establece requisitos relativos a equipos, sistemas, instalación, mantenimiento e inspecciones, determinando la correcta adecuación de medios como los extintores co2 según el tipo de riesgo. (BOE)

Cuando estamos ante un establecimiento industrial, debemos prestar especial atención al Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (RSCIEI).

Y aquí existe una actualización normativa fundamental: desde el 10 de mayo de 2025 está en vigor el nuevo Real Decreto 164/2025, que aprueba el nuevo RSCIEI y deroga y sustituye al anterior Real Decreto 2267/2004. (BOE)

Por tanto, en una declaración preparada actualmente no debemos citar automáticamente el antiguo RSCIEI como si continuara siendo la norma general vigente para los nuevos establecimientos.

El nuevo RSCIEI incorpora, entre otros aspectos, requisitos sobre caracterización de establecimientos industriales, condiciones constructivas, instalaciones de protección activa, puesta en servicio, mantenimiento, inspecciones y actuación en caso de incendio. (BOE)

3. Recopilar toda la documentación del establecimiento

Antes de realizar la inspección técnica debemos reunir la documentación disponible.

Conviene solicitar:

• Planos arquitectónicos.
• Planos de evacuación.
• Proyecto de actividad.
• Proyecto de instalaciones.
• Licencias anteriores.
• Declaraciones responsables anteriores.
• Certificados de instalaciones.
• Documentación de protección contra incendios.
• Actas de mantenimiento.
• Inspecciones realizadas.
• Certificados de instalación.
• Documentación de sistemas de detección.
• Documentación de BIE.
• Documentación de sistemas automáticos.
• Información de puertas resistentes al fuego.
• Certificados de productos cuando sean necesarios.
• Antecedentes de reformas.

Esta información permite reconstruir la evolución del establecimiento.

Un problema frecuente aparece cuando la documentación administrativa describe una configuración distinta de la existente actualmente.

En ese caso no debemos limitar el análisis a copiar el proyecto anterior. Debemos comprobar qué situación existe realmente y determinar qué consecuencias tiene la modificación.

4. Comprobar la actividad que realmente se desarrolla

La actividad es uno de los factores que condicionan el análisis de protección contra incendios.

Debemos comprobar:

• Qué actividad figura administrativamente.
• Qué actividad se desarrolla físicamente.
• Qué materiales se almacenan.
• Qué procesos se realizan.
• Qué equipos se utilizan.
• Qué instalaciones existen.
• Qué cantidad de personas ocupan el establecimiento.
• Qué zonas tienen riesgos específicos.

Una oficina transformada posteriormente en almacén, un comercio que incorpora una cocina profesional o un taller que empieza a almacenar grandes cantidades de materiales pueden presentar condiciones de seguridad diferentes de las inicialmente previstas.

En establecimientos industriales, el nuevo RSCIEI determina las exigencias en función de la caracterización correspondiente y establece requisitos específicos para las instalaciones y condiciones constructivas, prestando especial atención a las soluciones de ignifugaciones proyectadas. (BOE)

5. Realizar una inspección técnica del establecimiento

La inspección presencial es fundamental.

Debemos recorrer todas las zonas y comprobar que los planos y documentos coinciden con la realidad.

Durante la visita debemos revisar:

Distribución → ocupación → recorridos → salidas → puertas → escaleras → sectores → locales de riesgo → instalaciones → equipos PCI → señalización → alumbrado → accesibilidad.

También debemos prestar atención a modificaciones aparentemente menores.

Un tabique nuevo puede alterar un recorrido de evacuación. Una puerta sustituida puede modificar las condiciones de sectorización. Una nueva instalación eléctrica puede introducir un riesgo que no existía inicialmente.

La declaración técnica de condiciones de protección contra incendios debe construirse sobre la realidad física comprobada.

6. Analizar la ocupación y la evacuación

La evacuación debe estudiarse de forma independiente de la existencia de extintores.

Debemos determinar la ocupación de cálculo que corresponda según el uso y las condiciones del establecimiento, y posteriormente analizar las vías de evacuación.

La revisión debe incluir:

• Número de salidas.
• Ubicación de las salidas.
• Anchuras.
• Recorridos.
• Pasillos.
• Escaleras.
• Puertas.
• Sentido de apertura cuando resulte exigible.
• Obstáculos.
• Señalización.
• Alumbrado de emergencia.
• Condiciones de accesibilidad.

No debemos considerar automáticamente que una puerta constituye una salida de evacuación válida.

Hay que comprobar qué función cumple esa puerta dentro del recorrido de evacuación y si satisface las condiciones reglamentarias aplicables.

7. Revisar la compartimentación y la protección pasiva

La protección contra incendios no termina en los equipos que podemos ver colgados en una pared.

La protección pasiva tiene una función esencial para limitar la propagación del incendio.

Debemos revisar, según proceda:

• Sectores de incendio.
• Paredes.
• Forjados.
• Puertas resistentes al fuego.
• Cerramientos.
• Falsos techos.
• Conductos.
• Patinillos.
• Pasos de instalaciones.
• Sellados.
• Elementos de compartimentación.

Especial atención merecen las reformas posteriores.

Una pared que inicialmente constituía un elemento de compartimentación puede perder parte de sus prestaciones si posteriormente se realizan perforaciones para cables, tuberías o conductos y estas no se resuelven adecuadamente.

8. Revisar los extintores y su adecuación al riesgo

Los extintores forman parte habitual de cualquier revisión, pero debemos evitar reducir la declaración técnica a ellos.

Para cada extintor debemos comprobar, entre otros aspectos:

• Tipo.
• Agente extintor.
• Eficacia.
• Ubicación.
• Accesibilidad.
• Señalización.
• Estado aparente.
• Identificación.
• Mantenimiento.

La selección debe relacionarse con los riesgos existentes.

Un extintor de polvo ABC puede responder a determinados riesgos de fuegos de clase A, B y C, mientras que un extintor de CO₂ puede resultar apropiado en determinadas aplicaciones relacionadas con equipos eléctricos, siempre de acuerdo con el riesgo y las condiciones concretas.

La cuestión no es colocar cuantos más extintores mejor.

La cuestión es disponer de medios adecuados, correctamente ubicados, accesibles y mantenidos.

9. Identificar locales y zonas de riesgo especial

Debemos localizar todas aquellas zonas cuya carga de fuego, actividad, instalaciones o características puedan requerir condiciones específicas.

Entre ellas pueden encontrarse:

• Cuartos de instalaciones.
• Almacenes.
• Salas técnicas.
• Cocinas.
• Cuartos eléctricos.
• Salas de máquinas.
• Zonas de almacenamiento de determinados productos.
• Espacios con equipos específicos.
• Áreas de producción.

La identificación correcta de estas zonas puede afectar a la compartimentación, resistencia al fuego, puertas, ventilación, detección y medios de extinción.

Por eso debemos analizar cada establecimiento según sus características reales, evitando aplicar soluciones genéricas.

10. Analizar las cocinas profesionales

Las cocinas profesionales requieren una revisión específica debido a la presencia de equipos de cocción, aceites, grasas, campanas y conductos.

Debemos comprobar:

• Equipos de cocción.
• Campanas.
• Conductos.
• Sistemas de extracción.
• Equipos de extinción.
• Medios manuales.
• Sistemas automáticos cuando sean exigibles.
• Mantenimiento.
• Accesibilidad.

La protección debe corresponderse con el riesgo existente.

No debemos asumir que disponer de un extintor convencional junto a la cocina resuelve automáticamente todas las necesidades de protección.

11. Comprobar las instalaciones de protección activa

Dependiendo de las características del establecimiento, debemos determinar qué instalaciones son exigibles y comprobar las existentes.

Entre otras:

• Extintores portátiles.
• Bocas de incendio equipadas (BIE).
• Sistemas de detección automática.
• Pulsadores manuales.
• Sistemas de alarma.
• Sistemas de comunicación de alarma.
• Hidrantes.
• Abastecimiento de agua.
• Sistemas automáticos de extinción.
• Control de humos.
• Otros sistemas específicos.

En establecimientos industriales, el RSCIEI aprobado por el Real Decreto 164/2025 establece requisitos específicos para determinar las instalaciones de protección activa necesarias en función de la caracterización del establecimiento. (BOE)

Por tanto, no debemos determinar la dotación exclusivamente por superficie.

La actividad, configuración, riesgo y características del establecimiento también pueden resultar determinantes.

12. Revisar señalización y alumbrado de emergencia

Durante la inspección debemos comprobar que las salidas y los medios de protección puedan identificarse correctamente.

Debemos revisar:

• Señales de salida.
• Señales de medios de protección.
• Recorridos.
• Visibilidad.
• Ubicación.
• Estado de las señales.
• Alumbrado de emergencia.
• Cobertura de las zonas necesarias.

La documentación debe representar la instalación real.

Una señal de extintor que aparece en un plano pero ha desaparecido físicamente debe corregirse documentalmente y, si procede, físicamente.

13. Revisar el mantenimiento de las instalaciones contra incendios

La protección contra incendios requiere mantenimiento.

El RIPCI establece que los equipos y sistemas sujetos a su ámbito deben someterse a las revisiones de mantenimiento previstas en su anexo II, y exige conservar las actas correspondientes durante al menos cinco años. (BOE)

También contempla inspecciones periódicas por organismos de control en determinados supuestos cuando no exista otra reglamentación específica que regule la inspección. (BOE)

Por ello, al preparar la declaración debemos comprobar la documentación de mantenimiento disponible y no limitarnos a verificar visualmente que los equipos están instalados.

Debemos comprobar que la protección existente también se mantiene operativa y documentalmente respaldada.

14. Comparar planos y realidad

Una de las comprobaciones más útiles consiste en comparar directamente:

Documentación	Situación real
Distribución	Distribución existente
Salidas	Salidas disponibles
Extintores	Extintores instalados
BIE	BIE existentes
Detectores	Detectores instalados
Pulsadores	Pulsadores existentes
Señalización	Señalización real
Sectores	Compartimentación ejecutada
Puertas RF	Puertas realmente instaladas
Instalaciones	Instalaciones existentes

Cualquier diferencia debe analizarse.

No todas las diferencias tienen la misma importancia, pero ninguna debería ignorarse sin comprobar sus consecuencias.

15. Elaborar una relación de deficiencias

Antes de emitir una declaración favorable debemos identificar las posibles deficiencias.

Podemos clasificarlas, por ejemplo, en:

Deficiencias documentales

• Planos desactualizados.
• Certificados inexistentes.
• Documentación incompleta.
• Mantenimiento no acreditado.

Deficiencias de protección activa

• Extintores incorrectos.
• Equipos inaccesibles.
• Sistemas sin mantenimiento.
• Señalización deficiente.
• Instalaciones incompletas.

Deficiencias de protección pasiva

• Puertas deterioradas.
• Sectorización incompleta.
• Pasos de instalaciones sin sellar.
• Cerramientos modificados.

Deficiencias de evacuación

• Recorridos obstruidos.
• Salidas insuficientes.
• Puertas inadecuadas.
• Señalización incorrecta.

Esta clasificación permite establecer posteriormente las medidas correctoras necesarias.

16. Redactar la Declaración Técnica de protección contra incendios

Una declaración completa puede estructurarse mediante los siguientes apartados:

• Identificación del titular.
• Identificación del establecimiento.
• Ubicación.
• Descripción de la actividad.
• Superficie y distribución.
• Características constructivas.
• Ocupación.
• Evacuación.
• Compartimentación.
• Locales o zonas de riesgo especial.
• Protección activa.
• Protección pasiva.
• Señalización.
• Alumbrado de emergencia.
• Medios de intervención.
• Mantenimiento.
• Normativa utilizada.
• Documentación gráfica.
• Deficiencias detectadas.
• Medidas correctoras.
• Conclusiones técnicas.

La estructura exacta debe adaptarse al procedimiento administrativo y a las características concretas del establecimiento.

17. Incorporar planos y documentación gráfica

Los planos son una parte esencial de la documentación.

Como mínimo, cuando resulte necesario, debemos representar:

• Distribución.
• Salidas.
• Recorridos de evacuación.
• Extintores.
• BIE.
• Pulsadores.
• Detectores.
• Alarmas.
• Alumbrado de emergencia.
• Señalización.
• Sectores de incendio.
• Locales de riesgo especial.
• Otros sistemas relevantes.

La representación gráfica debe ser coherente con la instalación ejecutada.

No tiene sentido presentar un plano técnicamente perfecto que no coincide con el establecimiento inspeccionado.

18. Verificar la coherencia de todo el expediente

Antes de presentar la documentación debemos realizar una comprobación final.

La declaración debe ser compatible con:

• Planos.
• Proyecto.
• Memoria.
• Certificados.
• Actas de mantenimiento.
• Documentación de instalaciones.
• Licencias.
• Declaraciones responsables.
• Situación física.

Debemos comprobar especialmente:

superficie + actividad + distribución + ocupación + salidas + instalaciones PCI + compartimentación + documentación.

Una discrepancia entre documentos puede generar requerimientos administrativos o, en determinados casos, poner en cuestión la justificación técnica.

19. ¿Qué ocurre si el establecimiento industrial está afectado por el nuevo RSCIEI de 2025?

Este punto merece especial atención.

El Real Decreto 164/2025 entró en vigor el 10 de mayo de 2025 y sustituyó al anterior RSCIEI. (BOE)

Sin embargo, no todos los establecimientos existentes tienen que adaptarse automáticamente a todas las nuevas exigencias constructivas.

El régimen transitorio establece que los establecimientos industriales existentes antes de la entrada en vigor, en general, continúan sujetos a la reglamentación que les era aplicable, con determinadas excepciones, mientras que las nuevas exigencias se aplican a los nuevos establecimientos y existen reglas específicas para obras y establecimientos en proceso de construcción. (BOE)

Por ello, la fecha de implantación, reforma, ampliación, modificación o cambio de actividad debe formar parte del análisis técnico.

No debemos aplicar mecánicamente la norma actual sin estudiar primero el régimen transitorio correspondiente.

20. Errores frecuentes al preparar una Declaración Técnica de incendios

Confundir declaración con inventario de extintores

Una declaración técnica debe abarcar el conjunto de las condiciones de seguridad contra incendios.

Utilizar una plantilla genérica

Cada establecimiento tiene unas características diferentes.

No realizar visita técnica

La documentación histórica puede no representar la realidad actual.

Ignorar las reformas

Una modificación de distribución puede afectar a evacuación, sectorización o instalaciones.

Citar normativa derogada

Desde 2025, en establecimientos industriales debemos considerar el nuevo RSCIEI aprobado por el Real Decreto 164/2025, atendiendo también a sus disposiciones transitorias. (BOE)

Comprobar solamente los equipos

La seguridad contra incendios también depende de las condiciones constructivas, evacuación y compartimentación.

No revisar el mantenimiento

Tener un sistema instalado no garantiza que esté operativo.

No actualizar los planos

La documentación gráfica debe representar la configuración real.

Checklist para preparar una Declaración Técnica de protección contra incendios

Antes de cerrar el expediente podemos utilizar esta lista de comprobación:

• Identificar el procedimiento administrativo.
• Identificar la actividad real.
• Determinar la normativa aplicable.
• Comprobar la fecha de construcción o implantación.
• Revisar reformas y ampliaciones.
• Recopilar proyectos y licencias.
• Realizar inspección presencial.
• Comprobar ocupación.
• Revisar recorridos de evacuación.
• Comprobar salidas.
• Revisar compartimentación.
• Identificar locales de riesgo especial.
• Comprobar extintores.
• Revisar BIE.
• Revisar detección y alarma.
• Comprobar sistemas automáticos.
• Revisar señalización.
• Revisar alumbrado de emergencia.
• Comprobar mantenimiento.
• Comparar planos y realidad.
• Identificar deficiencias.
• Aplicar medidas correctoras.
• Redactar conclusiones.
• Revisar coherencia documental.
• Preparar la documentación final para su presentación.

Cómo hacer correctamente una Declaración Técnica de condiciones de protección contra incendios

Preparar correctamente una Declaración Técnica de condiciones de protección contra incendios exige mucho más que enumerar los equipos existentes.

Debemos partir del procedimiento administrativo, identificar la normativa que realmente resulta aplicable, estudiar la actividad, comprobar la configuración del establecimiento, analizar la evacuación, revisar la protección pasiva y activa, verificar los medios de extinción, comprobar el mantenimiento y contrastar toda la documentación con la realidad física.

En los establecimientos industriales, además, debemos prestar especial atención al nuevo RSCIEI aprobado mediante el Real Decreto 164/2025, vigente desde el 10 de mayo de 2025, así como a sus disposiciones transitorias. (BOE)

El resultado debe ser un documento técnicamente coherente, actualizado y trazable, capaz de justificar las condiciones de protección contra incendios existentes en el establecimiento y de identificar con claridad cualquier medida correctora que sea necesaria.

La clave está en seguir una secuencia lógica:

procedimiento administrativo → actividad → normativa → documentación → inspección → ocupación → evacuación → protección pasiva → protección activa → mantenimiento → deficiencias → medidas correctoras → declaración técnica → revisión final.

Así conseguimos que la Declaración Técnica de condiciones de protección contra incendios no sea una simple formalidad documental, sino una representación fiable de las condiciones reales de seguridad del establecimiento.