Esta cuesti\u00f3n adquiere especial importancia en Marbella, M\u00e1laga, Estepona, Benalm\u00e1dena, Fuengirola, Mijas y Torremolinos, municipios donde numerosas operaciones inmobiliarias est\u00e1n vinculadas a la rentabilidad del alquiler tur\u00edstico.<\/p>\n
El problema aparece cuando confundimos tres conceptos diferentes: la propiedad del inmueble, su inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda y el derecho efectivo a desarrollar una actividad tur\u00edstica.<\/p>\n
Una vivienda puede estar registrada para uso tur\u00edstico y, sin embargo, encontrarse sometida a restricciones que afecten a su explotaci\u00f3n despu\u00e9s de cambiar de propietario.<\/strong> La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 ha reforzado la necesidad de examinar estas circunstancias.<\/p>\n La respuesta requiere una distinci\u00f3n fundamental: la transmisi\u00f3n de la propiedad no equivale a una transmisi\u00f3n autom\u00e1tica e incondicionada del derecho a explotar tur\u00edsticamente el inmueble.<\/strong><\/p>\n En Andaluc\u00eda existe un procedimiento administrativo que permite comunicar el cambio de titularidad de una vivienda de uso tur\u00edstico previamente inscrita. Por tanto, la compraventa no implica necesariamente solicitar una inscripci\u00f3n completamente nueva.<\/p>\n Sin embargo, debemos comprobar si contin\u00faan cumpli\u00e9ndose los requisitos exigibles y si existen restricciones sobrevenidas que afecten al comprador.<\/p>\n Antes de adquirir un apartamento anunciado como alojamiento tur\u00edstico, recomendamos verificar la situaci\u00f3n de su licencia turistica<\/a><\/strong>, la documentaci\u00f3n registral y las condiciones legales que permiten mantener la actividad.<\/p>\n Tambi\u00e9n debemos distinguir entre propietario y titular de la explotaci\u00f3n, porque no siempre coinciden. Una vivienda puede pertenecer a una persona y ser explotada tur\u00edsticamente por otra mediante un t\u00edtulo jur\u00eddico v\u00e1lido.<\/p>\n Imaginemos una vivienda situada en Marbella que dispone de n\u00famero de inscripci\u00f3n tur\u00edstica desde 2022. Su propietario decide venderla en 2026 y el comprador pretende continuar alquil\u00e1ndola por d\u00edas o semanas.<\/p>\n La vivienda conserva sus habitaciones, instalaciones y caracter\u00edsticas f\u00edsicas. Tambi\u00e9n puede mantener su inscripci\u00f3n administrativa, siempre que no haya sido cancelada y se tramiten correctamente las modificaciones correspondientes.<\/p>\n No obstante, debemos analizar si el nuevo titular puede continuar desarrollando la actividad conforme a la normativa vigente.<\/p>\n La Administraci\u00f3n auton\u00f3mica dispone de un tr\u00e1mite espec\u00edfico para comunicar el cambio de titularidad de viviendas de uso tur\u00edstico inscritas en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda.<\/p>\n Este procedimiento exige identificar al nuevo titular y presentar la documentaci\u00f3n correspondiente, incluida, cuando proceda, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.<\/p>\n Conviene comprobar que los datos de la vivienda coinciden con la inscripci\u00f3n existente y que no existen expedientes de cancelaci\u00f3n, modificaciones pendientes o incumplimientos administrativos.<\/p>\n El cambio de titularidad registral no constituye, por s\u00ed mismo, una autorizaci\u00f3n urban\u00edstica ni sustituye las exigencias de la comunidad de propietarios.<\/strong> Esta diferencia resulta determinante para valorar correctamente la inversi\u00f3n.<\/p>\n La Ley Org\u00e1nica 1\/2025 modific\u00f3 la Ley de Propiedad Horizontal e introdujo nuevas exigencias para desarrollar actividades de alojamiento tur\u00edstico en edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n Desde el 3 de abril de 2025, el art\u00edculo 7.3 establece la necesidad de obtener la aprobaci\u00f3n expresa de la comunidad de propietarios cuando resulte aplicable este r\u00e9gimen.<\/p>\n Por su parte, el art\u00edculo 17.12 contempla una mayor\u00eda de tres quintos del total de propietarios y de las cuotas de participaci\u00f3n para determinados acuerdos relativos a la actividad tur\u00edstica.<\/p>\n Esta modificaci\u00f3n afecta directamente a quienes estudian comprar apartamentos destinados al alquiler vacacional.<\/p>\n Antes de invertir, resulta conveniente examinar las condiciones aplicables a la licencia turistica Costa del Sol<\/a><\/strong>, especialmente cuando el inmueble forma parte de una comunidad residencial.<\/p>\n No podemos ofrecer una respuesta universal sin conocer la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la vivienda.<\/p>\n La reforma contempla un r\u00e9gimen transitorio para determinados propietarios que ya ejerc\u00edan la actividad tur\u00edstica antes de su entrada en vigor y cumpl\u00edan las condiciones legalmente exigidas.<\/p>\n Sin embargo, no debemos presumir que esa situaci\u00f3n anterior protege autom\u00e1ticamente a cualquier comprador posterior.<\/strong> La aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen transitorio tras una compraventa requiere estudiar las circunstancias concretas, incluida la identidad del titular que ejerc\u00eda la actividad.<\/p>\n Por ello, debemos comprobar si existe autorizaci\u00f3n comunitaria expresa, si resulta necesaria para el nuevo titular y qu\u00e9 efectos tienen los acuerdos anteriores de la comunidad.<\/p>\n Tambi\u00e9n es importante revisar posibles prohibiciones estatutarias y las limitaciones adoptadas conforme a las mayor\u00edas legalmente exigidas.<\/p>\n Uno de los errores m\u00e1s habituales consiste en utilizar indistintamente las expresiones licencia tur\u00edstica, declaraci\u00f3n responsable e inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n En Andaluc\u00eda, el r\u00e9gimen de las viviendas de uso tur\u00edstico se articula mediante una declaraci\u00f3n responsable y su correspondiente inscripci\u00f3n administrativa<\/strong>, conforme al Decreto 28\/2016 y sus modificaciones.<\/p>\n Mediante este instrumento, el interesado declara cumplir los requisitos exigibles para desarrollar la actividad y asume la responsabilidad de mantenerlos.<\/p>\n Pero presentar una declaraci\u00f3n responsable no elimina las competencias municipales ni las restricciones legales derivadas de la propiedad horizontal.<\/p>\n La tramitaci\u00f3n de actividades econ\u00f3micas exige distinguir correctamente qu\u00e9 documentos, permisos y comprobaciones corresponden a cada supuesto.<\/p>\n Desde licenciasyproyectospromatec.es<\/a><\/strong> podemos abordar la importancia de revisar previamente la viabilidad urban\u00edstica, las declaraciones responsables y las condiciones administrativas relacionadas con el uso previsto de un inmueble.<\/p>\n Esta prevenci\u00f3n tambi\u00e9n resulta esencial en otros negocios que requieren licencias de actividad, licencias de apertura o licencias de obras.<\/p>\n Una declaraci\u00f3n responsable no convierte en legal una actividad incompatible con el planeamiento urban\u00edstico.<\/strong> Tampoco una inscripci\u00f3n tur\u00edstica subsana autom\u00e1ticamente las deficiencias t\u00e9cnicas o los incumplimientos de otras disposiciones.<\/p>\n La regulaci\u00f3n auton\u00f3mica no constituye el \u00fanico marco jur\u00eddico que debemos examinar.<\/p>\n Los ayuntamientos pueden establecer condiciones urban\u00edsticas y limitaciones sobre la implantaci\u00f3n de viviendas tur\u00edsticas dentro de sus competencias.<\/p>\n En M\u00e1laga capital, por ejemplo, se han impulsado medidas restrictivas sobre nuevas viviendas de uso tur\u00edstico. Su alcance concreto debe comprobarse atendiendo a la normativa municipal vigente, la localizaci\u00f3n del inmueble y la fecha de implantaci\u00f3n de la actividad.<\/p>\n En Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalm\u00e1dena, Mijas y Torremolinos tampoco debemos asumir que las condiciones aplicables son id\u00e9nticas.<\/p>\n Una vivienda puede reunir los requisitos auton\u00f3micos y, sin embargo, estar afectada por limitaciones urban\u00edsticas municipales.<\/p>\n S\u00ed, pueden existir circunstancias que impidan continuar legalmente con la explotaci\u00f3n, aunque el inmueble se haya anunciado como vivienda tur\u00edstica.<\/p>\n Entre ellas encontramos una inscripci\u00f3n cancelada, la falta de cumplimiento de requisitos, restricciones urban\u00edsticas aplicables o la ausencia de aprobaci\u00f3n comunitaria cuando resulte exigible.<\/p>\n Tambi\u00e9n debemos verificar si se han realizado reformas sin las correspondientes autorizaciones y si las condiciones actuales del alojamiento coinciden con las declaradas administrativamente.<\/p>\n El n\u00famero de registro tur\u00edstico, por tanto, debe considerarse un dato que debemos verificar, no una garant\u00eda absoluta de rentabilidad futura.<\/strong><\/p>\n La comprobaci\u00f3n documental debe realizarse antes de entregar cantidades importantes a cuenta o asumir compromisos contractuales dif\u00edciles de resolver.<\/p>\n Debemos verificar el n\u00famero de inscripci\u00f3n, la identificaci\u00f3n del alojamiento, la titularidad declarada y la situaci\u00f3n administrativa de la actividad.<\/p>\n Permite comprobar la titularidad registral, la descripci\u00f3n del inmueble y determinadas cargas o limitaciones inscritas. Tambi\u00e9n debemos contrastar estos datos con la realidad f\u00edsica y catastral.<\/p>\n Recomendamos solicitar los estatutos, las actas relevantes y la documentaci\u00f3n relativa a acuerdos sobre alquiler tur\u00edstico. Resulta especialmente importante comprobar si existe una autorizaci\u00f3n expresa y cu\u00e1l es su alcance.<\/p>\n Debemos estudiar si el uso tur\u00edstico est\u00e1 permitido en la ubicaci\u00f3n concreta, teniendo en cuenta las condiciones urban\u00edsticas vigentes y las posibles restricciones municipales.<\/p>\n Conviene revisar las condiciones de habitabilidad, seguridad, ventilaci\u00f3n, equipamiento y dem\u00e1s exigencias aplicables a las viviendas tur\u00edsticas.<\/p>\n Si existen obras realizadas o previstas, tambi\u00e9n debemos determinar si requieren licencia urban\u00edstica, declaraci\u00f3n responsable u otro t\u00edtulo habilitante.<\/p>\n Las consecuencias pueden ser importantes cuando el precio de adquisici\u00f3n incorpora una expectativa de ingresos tur\u00edsticos.<\/p>\n Un apartamento valorado por su rentabilidad vacacional puede perder parte de su atractivo econ\u00f3mico si posteriormente solo puede destinarse al alquiler residencial o al uso particular.<\/p>\n Adem\u00e1s, la imposibilidad de explotar la vivienda no significa autom\u00e1ticamente que podamos resolver la compraventa o reclamar una indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n Todo depender\u00e1 de las circunstancias, de la informaci\u00f3n facilitada por el vendedor, de las garant\u00edas contractuales y de la normativa aplicable.<\/p>\n Recomendamos incorporar al contrato previsiones espec\u00edficas sobre la situaci\u00f3n administrativa y jur\u00eddica del inmueble.<\/p>\n Podemos exigir documentaci\u00f3n acreditativa, declaraciones del vendedor sobre la actividad tur\u00edstica y, cuando proceda, condiciones suspensivas relacionadas con las comprobaciones necesarias.<\/p>\n Tambi\u00e9n conviene establecer expresamente qu\u00e9 consecuencias tendr\u00e1 la imposibilidad de continuar la explotaci\u00f3n por causas existentes antes de la venta.<\/p>\n La seguridad jur\u00eddica debe comprobarse antes de firmar, no cuando aparecen las primeras reservas tur\u00edsticas.<\/strong><\/p>\n Podemos tramitar el cambio de titularidad de una vivienda tur\u00edstica inscrita, pero debemos verificar que la actividad puede continuar legalmente y cumplir los requisitos aplicables al nuevo titular.<\/p>\n No necesariamente. Andaluc\u00eda contempla la comunicaci\u00f3n del cambio de titularidad. Sin embargo, determinadas circunstancias pueden exigir actuaciones adicionales o impedir la continuidad de la explotaci\u00f3n.<\/p>\n No autom\u00e1ticamente. Debemos examinar el r\u00e9gimen transitorio de la Ley de Propiedad Horizontal y determinar si resulta aplicable al supuesto concreto, especialmente cuando cambia el propietario.<\/p>\n La Ley de Propiedad Horizontal permite adoptar determinados acuerdos de aprobaci\u00f3n, limitaci\u00f3n, condicionamiento o prohibici\u00f3n de la actividad tur\u00edstica con las mayor\u00edas legalmente establecidas, respetando los l\u00edmites y efectos previstos en la normativa.<\/p>\n No. Debemos solicitar documentaci\u00f3n verificable y comprobar la inscripci\u00f3n, la situaci\u00f3n comunitaria y la compatibilidad urban\u00edstica antes de considerar garantizada la explotaci\u00f3n.<\/p>\n La respuesta a si se transmite la licencia tur\u00edstica con la vivienda en la Costa del Sol<\/strong> es que existe un procedimiento de cambio de titularidad administrativa, pero ello no garantiza por s\u00ed solo la continuidad de la actividad. Debemos comprobar la situaci\u00f3n registral, las exigencias de la comunidad de propietarios, el r\u00e9gimen transitorio de 2025 y las restricciones urban\u00edsticas municipales.<\/p>\n La importancia actual de las licencias de actividad, declaraciones responsables, licencias de apertura y licencias de obras reside precisamente en garantizar que los usos previstos sean compatibles con las condiciones legales y t\u00e9cnicas exigibles.<\/p>\n Antes de comprar una vivienda destinada al alquiler vacacional, debemos confirmar no solo que estuvo autorizada para esa actividad, sino que podremos desarrollarla legalmente despu\u00e9s de adquirirla.<\/strong> Esa diferencia puede determinar el \u00e9xito de una inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n \u00bfSe transmite la licencia tur\u00edstica con la vivienda en la Costa del Sol? Comprar una vivienda con licencia tur\u00edstica en la Costa del Sol no garantiza autom\u00e1ticamente que el nuevo propietario pueda continuar explot\u00e1ndola como alojamiento vacacional. Aunque la normativa andaluza contempla el cambio de titularidad de una vivienda de uso tur\u00edstico ya inscrita, existen…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":2192,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"yasr_overall_rating":0,"yasr_post_is_review":"","yasr_auto_insert_disabled":"","yasr_review_type":"","twitterCardType":"","cardImageID":0,"cardImage":"","cardTitle":"","cardDesc":"","cardImageAlt":"","cardPlayer":"","cardPlayerWidth":0,"cardPlayerHeight":0,"cardPlayerStream":"","cardPlayerCodec":""},"categories":[120,113],"tags":[],"yasr_visitor_votes":{"stars_attributes":{"read_only":false,"span_bottom":false},"number_of_votes":0,"sum_votes":0},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2191"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2191"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2191\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2193,"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2191\/revisions\/2193"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2192"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2191"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2191"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.licenciasyproyectospromatec.es\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2191"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\u00bfLa licencia tur\u00edstica se transmite autom\u00e1ticamente al comprar una vivienda?<\/h2>\n
Qu\u00e9 ocurre con la licencia tur\u00edstica cuando cambia el propietario<\/h2>\n
Comunicaci\u00f3n del cambio de titularidad ante la Junta de Andaluc\u00eda<\/h3>\n
C\u00f3mo afecta la reforma de 2025 a las viviendas tur\u00edsticas de la Costa del Sol<\/h2>\n
\u00bfNecesitamos autorizaci\u00f3n de la comunidad si la vivienda ya ten\u00eda licencia?<\/h3>\n
Licencia tur\u00edstica, declaraci\u00f3n responsable y autorizaci\u00f3n comunitaria: diferencias fundamentales<\/h2>\n
Por qu\u00e9 es importante contar con asesoramiento t\u00e9cnico<\/h3>\n
Restricciones municipales al alquiler tur\u00edstico en M\u00e1laga, Marbella y otros municipios<\/h2>\n
\u00bfPuede perderse la posibilidad de alquilar tur\u00edsticamente despu\u00e9s de comprar?<\/h3>\n
Documentaci\u00f3n que debemos revisar antes de comprar una vivienda con licencia tur\u00edstica<\/h2>\n
1. Inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda<\/h3>\n
2. Nota simple del Registro de la Propiedad<\/h3>\n
3. Estatutos y acuerdos de la comunidad<\/h3>\n
4. Compatibilidad urban\u00edstica municipal<\/h3>\n
5. Situaci\u00f3n t\u00e9cnica y administrativa del inmueble<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 sucede si compramos una vivienda tur\u00edstica y despu\u00e9s no podemos alquilarla?<\/h2>\n
C\u00f3mo proteger la operaci\u00f3n de compraventa<\/h3>\n
Preguntas frecuentes sobre la transmisi\u00f3n de licencias tur\u00edsticas en la Costa del Sol<\/h2>\n
\u00bfPuedo utilizar la licencia tur\u00edstica del antiguo propietario?<\/h3>\n
\u00bfHay que solicitar una nueva licencia tur\u00edstica al comprar?<\/h3>\n
\u00bfUna licencia tur\u00edstica anterior a 2025 evita pedir permiso comunitario?<\/h3>\n
\u00bfPuede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler tur\u00edstico?<\/h3>\n
\u00bfEs suficiente que la inmobiliaria anuncie una vivienda con licencia tur\u00edstica?<\/h3>\n
La importancia de comprobar las licencias antes de invertir en la Costa del Sol<\/h2>\n
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