Traspasar un bar en La Poblaci\u00f3n: qu\u00e9 estamos adquiriendo realmente<\/h2>\n
Un traspaso no equivale necesariamente a comprar una licencia.<\/p>\n
En una operaci\u00f3n de este tipo podemos estar adquiriendo determinados elementos del negocio, como el mobiliario, maquinaria, equipamiento de cocina, c\u00e1maras frigor\u00edficas, barra, instalaciones, acondicionamiento del local o determinados derechos vinculados a la explotaci\u00f3n, siempre en funci\u00f3n de lo que se pacte contractualmente.<\/p>\n
La situaci\u00f3n administrativa del establecimiento debe comprobarse por separado.<\/p>\n
Que un bar haya funcionado durante a\u00f1os no significa autom\u00e1ticamente que podamos modificarlo sin m\u00e1s. La normativa c\u00e1ntabra establece que quien ostenta la titularidad debe mantener las condiciones de la actividad y contempla la necesidad de una nueva declaraci\u00f3n responsable cuando se produce, entre otros supuestos, una modificaci\u00f3n de la clase de actividad econ\u00f3mica, una reforma sustancial o un cambio que afecte a la seguridad, salubridad o peligrosidad del establecimiento.<\/p>\n
Por tanto, antes de pagar un traspaso debemos conocer exactamente:<\/p>\n
- \n
- Qu\u00e9 actividad se desarrolla o se ha desarrollado en el local.<\/li>\n
- Qu\u00e9 superficie tiene el establecimiento.<\/li>\n
- Qu\u00e9 aforo corresponde.<\/li>\n
- Qu\u00e9 instalaciones est\u00e1n documentadas.<\/li>\n
- Qu\u00e9 obras se han realizado.<\/li>\n
- Si existen modificaciones posteriores a la apertura.<\/li>\n
- Qu\u00e9 equipamiento se incluye en el traspaso.<\/li>\n
- Si existe terraza y cu\u00e1l es su situaci\u00f3n.<\/li>\n
- Si el local dispone de un adecuado sistema de extinci\u00f3n en cocinas<\/a><\/strong> o qu\u00e9 sistemas de protecci\u00f3n contra incendios est\u00e1n instalados.<\/li>\n
- Si existen requerimientos administrativos pendientes.<\/li>\n
- Qu\u00e9 actividad queremos desarrollar nosotros.<\/li>\n<\/ul>\n
La documentaci\u00f3n debe acompa\u00f1ar al negocio, pero no debemos dar por hecho que todo lo existente es autom\u00e1ticamente v\u00e1lido para cualquier proyecto futuro.<\/p>\n
Cambio de titularidad de un bar: una cuesti\u00f3n que debemos revisar<\/h2>\n
Cuando adquirimos un establecimiento que ya desarrolla una actividad, uno de los aspectos fundamentales es determinar el r\u00e9gimen administrativo aplicable al cambio de titularidad.<\/p>\n
La normativa urban\u00edstica c\u00e1ntabra contempla que las declaraciones responsables puedan transmitirse, subrog\u00e1ndose el adquirente en la situaci\u00f3n jur\u00eddica del transmitente, sin que esa transmisi\u00f3n altere por s\u00ed misma las condiciones de la declaraci\u00f3n responsable ni sus efectos. La transmisi\u00f3n debe comunicarse al Ayuntamiento mediante el procedimiento correspondiente.<\/p>\n
Esto tiene una consecuencia pr\u00e1ctica importante.<\/p>\n
No debemos confundir el cambio de titularidad con una nueva autorizaci\u00f3n para transformar el establecimiento.<\/p>\n
Si adquirimos un peque\u00f1o bar y posteriormente queremos convertirlo en un restaurante con una cocina de mayor capacidad, modificar sustancialmente la distribuci\u00f3n, aumentar determinadas instalaciones, cambiar la clase de actividad o realizar actuaciones que afecten a las condiciones de seguridad, habr\u00e1 que analizar nuevamente las exigencias aplicables.<\/p>\n
La normativa c\u00e1ntabra atribuye adem\u00e1s a las Administraciones competencias de comprobaci\u00f3n, inspecci\u00f3n y control de las actividades.<\/p>\n
Montar un bar desde cero en La Poblaci\u00f3n<\/h2>\n
La segunda alternativa consiste en encontrar un local y crear nuestro establecimiento desde el principio.<\/p>\n
Aqu\u00ed desaparece una de las principales ventajas del traspaso \u2014la existencia de unas instalaciones previas\u2014, pero ganamos capacidad para dise\u00f1ar el negocio.<\/p>\n
Podemos decidir desde el principio:<\/p>\n
- \n
- Distribuci\u00f3n de la barra.<\/li>\n
- Tama\u00f1o y configuraci\u00f3n de la cocina.<\/li>\n
- Ubicaci\u00f3n de almacenes.<\/li>\n
- Aseos.<\/li>\n
- Recorridos de evacuaci\u00f3n.<\/li>\n
- Instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica.<\/li>\n
- Ventilaci\u00f3n.<\/li>\n
- Extracci\u00f3n de humos.<\/li>\n
- Climatizaci\u00f3n.<\/li>\n
- Protecci\u00f3n contra incendios.<\/li>\n
- Accesibilidad.<\/li>\n
- Aislamiento ac\u00fastico cuando resulte necesario.<\/li>\n
- Distribuci\u00f3n de mesas.<\/li>\n
- Espacios de circulaci\u00f3n.<\/li>\n
- Equipamiento profesional.<\/li>\n<\/ul>\n
Esto permite que el local se adapte al modelo de negocio y no al contrario.<\/p>\n
El inconveniente es que tendremos que asumir una mayor parte de la inversi\u00f3n inicial. Dependiendo del estado del inmueble, pueden ser necesarias obras de acondicionamiento, instalaciones, equipamiento, documentaci\u00f3n t\u00e9cnica y diferentes tr\u00e1mites administrativos.<\/p>\n
Por ello, antes de firmar el alquiler o comprar un inmueble debemos comprobar tambi\u00e9n que el uso previsto sea urban\u00edsticamente compatible.<\/p>\n
Requisitos para abrir un bar en La Poblaci\u00f3n: el local es el primer filtro<\/h2>\n
Uno de los errores m\u00e1s habituales consiste en enamorarse de un local antes de comprobar si realmente sirve para el negocio.<\/p>\n
La ubicaci\u00f3n puede ser buena, el precio atractivo y el espacio suficiente, pero eso no garantiza que podamos implantar la actividad que tenemos prevista.<\/p>\n
Antes de comprometer una inversi\u00f3n debemos estudiar:<\/p>\n
Compatibilidad urban\u00edstica<\/h3>\n
Tenemos que comprobar que el uso pretendido sea compatible con el planeamiento y con la normativa urban\u00edstica aplicable, asegur\u00e1ndonos de cumplir con todos los requisitos para abrir un bar en La Poblaci\u00f3n<\/a><\/strong>.<\/p>\n
La normativa c\u00e1ntabra contempla, en determinados supuestos, declaraciones responsables relacionadas con cambios de uso, siempre que se cumplan las condiciones urban\u00edsticas y sectoriales correspondientes.<\/p>\n
Condiciones del establecimiento<\/h3>\n
Debemos analizar superficie, distribuci\u00f3n, accesos, alturas, recorridos, aseos, ventilaci\u00f3n y dem\u00e1s condiciones que puedan resultar exigibles seg\u00fan las caracter\u00edsticas concretas del establecimiento.<\/p>\n
Instalaciones<\/h3>\n
La electricidad, climatizaci\u00f3n, ventilaci\u00f3n, gas, extracci\u00f3n y otros sistemas deben ser adecuados al uso previsto.<\/p>\n
Seguridad contra incendios<\/h3>\n
La protecci\u00f3n contra incendios merece una revisi\u00f3n espec\u00edfica. Debemos estudiar la necesidad y ubicaci\u00f3n de extintores, se\u00f1alizaci\u00f3n, alumbrado de emergencia, recorridos de evacuaci\u00f3n y cualquier otra medida que corresponda en funci\u00f3n del local, actividad y configuraci\u00f3n.<\/p>\n
No debemos esperar a terminar las obras para descubrir que una instalaci\u00f3n necesita modificarse.<\/p>\n
Cocina y salida de humos: uno de los puntos m\u00e1s importantes<\/h2>\n
Si el bar incorpora cocina, la salida de humos puede convertirse en uno de los principales condicionantes del proyecto.<\/p>\n
No basta con comprobar que existe una campana.<\/p>\n
Debemos conocer c\u00f3mo est\u00e1 ejecutado el sistema de extracci\u00f3n, qu\u00e9 equipos se conectan, d\u00f3nde termina el conducto, qu\u00e9 mantenimiento ha recibido y si la instalaci\u00f3n existente resulta adecuada para la potencia y configuraci\u00f3n de cocina que pretendemos instalar.<\/p>\n
En un traspaso, este an\u00e1lisis es todav\u00eda m\u00e1s importante.<\/p>\n
Una cocina que funcionaba para una actividad anterior puede no ser suficiente para nuestras necesidades.<\/p>\n
Si pretendemos instalar m\u00e1s equipos de cocci\u00f3n, aumentar la producci\u00f3n o modificar la distribuci\u00f3n, debemos calcular previamente las necesidades de extracci\u00f3n y estudiar las implicaciones t\u00e9cnicas y administrativas que puedan consultar ante el ayuntamiento de La Poblaci\u00f3n<\/a><\/strong>.<\/p>\n
Protecci\u00f3n contra incendios en un bar de La Poblaci\u00f3n<\/h2>\n
Otro apartado que debemos revisar antes de adquirir un establecimiento es la protecci\u00f3n contra incendios.<\/p>\n
Un bar puede disponer de extintores, se\u00f1alizaci\u00f3n y otros medios, pero la existencia f\u00edsica de estos elementos no demuestra por s\u00ed misma que el establecimiento se encuentre correctamente adaptado a las exigencias aplicables.<\/p>\n
Debemos comprobar su estado, ubicaci\u00f3n, mantenimiento y adecuaci\u00f3n a las caracter\u00edsticas reales del negocio.<\/p>\n
La cuesti\u00f3n adquiere especial importancia cuando existe cocina.<\/p>\n
La incorporaci\u00f3n de nuevos equipos, modificaciones en la distribuci\u00f3n o ampliaciones de determinadas instalaciones pueden cambiar las necesidades de protecci\u00f3n.<\/p>\n
Por eso, si compramos un bar, debemos revisar la protecci\u00f3n existente antes de considerar que forma parte de una inversi\u00f3n ya amortizada.<\/p>\n
Documentaci\u00f3n que debemos solicitar antes de comprar un bar<\/h2>\n
Antes de firmar un traspaso en La Poblaci\u00f3n resulta recomendable solicitar toda la documentaci\u00f3n disponible y contrastarla con la realidad f\u00edsica del establecimiento.<\/p>\n
Entre otros documentos y datos, debemos comprobar:<\/p>\n
- \n
- Documentaci\u00f3n administrativa relacionada con la actividad.<\/li>\n
- Identificaci\u00f3n del titular actual.<\/li>\n
- Declaraciones responsables o comunicaciones presentadas.<\/li>\n
- Planos disponibles.<\/li>\n
- Memorias o proyectos t\u00e9cnicos.<\/li>\n
- Documentaci\u00f3n de instalaciones.<\/li>\n
- Informaci\u00f3n sobre aforo.<\/li>\n
- Documentaci\u00f3n de protecci\u00f3n contra incendios.<\/li>\n
- Revisiones y mantenimientos.<\/li>\n
- Documentaci\u00f3n de instalaciones de gas, cuando exista.<\/li>\n
- Informaci\u00f3n relativa a la cocina y extracci\u00f3n.<\/li>\n
- Autorizaci\u00f3n o situaci\u00f3n de la terraza, si existe.<\/li>\n
- Reformas efectuadas despu\u00e9s de la apertura.<\/li>\n
- Requerimientos administrativos.<\/li>\n
- Expedientes pendientes.<\/li>\n
- Contratos de mantenimiento.<\/li>\n
- Equipos incluidos en el traspaso.<\/li>\n<\/ul>\n
La comparaci\u00f3n entre documentaci\u00f3n y realidad es fundamental.<\/p>\n
Si sobre el plano aparece una distribuci\u00f3n y en el establecimiento encontramos otra, debemos averiguar cu\u00e1ndo y c\u00f3mo se realiz\u00f3 la modificaci\u00f3n.<\/p>\n
\u00bfCu\u00e1nto cuesta traspasar un bar en La Poblaci\u00f3n?<\/h2>\n
No existe una cifra \u00fanica que podamos utilizar para todos los establecimientos.<\/p>\n
El precio depender\u00e1 de factores como la ubicaci\u00f3n, superficie, estado del local, equipamiento, antig\u00fcedad de las instalaciones, facturaci\u00f3n, clientela, duraci\u00f3n y condiciones del alquiler, mobiliario incluido y situaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n
Pero debemos evitar valorar \u00fanicamente el importe solicitado por el vendedor.<\/p>\n
El coste real puede calcularse de forma sencilla:<\/p>\n
Traspaso + reformas + actualizaci\u00f3n de instalaciones + equipamiento adicional + honorarios t\u00e9cnicos + tasas + mantenimiento inicial + fianza y alquiler + capital de trabajo.<\/p>\n
Por ejemplo, un establecimiento que se ofrece por 25.000 euros puede parecer m\u00e1s barato que montar un negocio nuevo. Sin embargo, si posteriormente necesitamos invertir otros 20.000 euros en cocina, electricidad, climatizaci\u00f3n, protecci\u00f3n contra incendios y mobiliario, el coste real de entrada ser\u00e1 muy superior al anunciado.<\/p>\n
Por eso, el precio del traspaso nunca debe ser nuestra \u00fanica referencia.<\/p>\n
\u00bfCu\u00e1nto cuesta montar un bar desde cero?<\/h2>\n
En este caso, el presupuesto debe construirse por partidas.<\/p>\n
Podemos encontrarnos con gastos relacionados con:<\/p>\n
- \n
- Proyecto o documentaci\u00f3n t\u00e9cnica, cuando resulte exigible.<\/li>\n
- Obras de acondicionamiento.<\/li>\n
- Instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica.<\/li>\n
- Fontaner\u00eda y saneamiento.<\/li>\n
- Ventilaci\u00f3n y climatizaci\u00f3n.<\/li>\n
- Extracci\u00f3n de humos, si existe cocina.<\/li>\n
- Protecci\u00f3n contra incendios.<\/li>\n
- Aislamiento ac\u00fastico, cuando proceda.<\/li>\n
- Barra y mobiliario.<\/li>\n
- Equipamiento de cocina.<\/li>\n
- C\u00e1maras frigor\u00edficas y conservaci\u00f3n.<\/li>\n
- Mesas y sillas.<\/li>\n
- R\u00f3tulos y elementos exteriores.<\/li>\n
- Tramitaci\u00f3n administrativa.<\/li>\n
- Tasas y otros costes asociados.<\/li>\n
- Fondo de maniobra para los primeros meses.<\/li>\n<\/ul>\n
El presupuesto debe elaborarse antes de decidir si un local es realmente econ\u00f3mico.<\/p>\n
Traspaso de bar frente a apertura desde cero<\/h2>\n
\n\n
\n \nAspecto<\/th>\n Traspasar un bar<\/th>\n Montar un bar desde cero<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n Inversi\u00f3n inicial<\/td>\n Puede ser menor<\/td>\n Normalmente superior<\/td>\n<\/tr>\n \n Equipamiento<\/td>\n Puede estar incluido<\/td>\n Hay que comprarlo<\/td>\n<\/tr>\n \n Obras<\/td>\n Pueden ser reducidas<\/td>\n Pueden ser importantes<\/td>\n<\/tr>\n \n Tiempo de apertura<\/td>\n Potencialmente menor<\/td>\n Normalmente mayor<\/td>\n<\/tr>\n \n Dise\u00f1o<\/td>\n Condicionado por lo existente<\/td>\n Totalmente adaptable<\/td>\n<\/tr>\n \n Instalaciones<\/td>\n Hay que comprobarlas<\/td>\n Se dise\u00f1an para el proyecto<\/td>\n<\/tr>\n \n Riesgo t\u00e9cnico<\/td>\n Puede existir equipamiento antiguo<\/td>\n Controlable desde el inicio<\/td>\n<\/tr>\n \n Situaci\u00f3n administrativa<\/td>\n Hay que revisar la existente<\/td>\n Hay que tramitar la nueva actividad<\/td>\n<\/tr>\n \n Clientela<\/td>\n Puede existir una base previa<\/td>\n Hay que construirla<\/td>\n<\/tr>\n \n Adaptaci\u00f3n al proyecto<\/td>\n Puede ser limitada<\/td>\n Muy alta<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n La comparaci\u00f3n demuestra que no existe una opci\u00f3n autom\u00e1ticamente mejor.<\/p>\n
La decisi\u00f3n correcta depender\u00e1 del estado real del establecimiento, de nuestro modelo de negocio y de la inversi\u00f3n disponible.<\/p>\n
Ventajas de traspasar un bar existente<\/h2>\n
Un traspaso bien analizado puede ofrecer ventajas importantes.<\/p>\n
Menor inversi\u00f3n en acondicionamiento<\/h3>\n
Si el local est\u00e1 en buen estado, podemos aprovechar instalaciones y equipamiento.<\/p>\n
Puesta en marcha potencialmente m\u00e1s r\u00e1pida<\/h3>\n
Cuando la actividad y las instalaciones son compatibles con nuestro proyecto, podemos reducir considerablemente los trabajos previos.<\/p>\n
Equipamiento incluido<\/h3>\n
Cocina, barra, c\u00e1maras, mobiliario y otros elementos pueden formar parte de la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Historial del negocio<\/h3>\n
Si el establecimiento sigue funcionando, podemos analizar su trayectoria, clientela y comportamiento econ\u00f3mico.<\/p>\n
Pero estas ventajas solo tienen valor si la situaci\u00f3n t\u00e9cnica y administrativa est\u00e1 correctamente comprobada.<\/p>\n
Ventajas de montar el bar desde cero<\/h2>\n
Empezar de nuevo tambi\u00e9n ofrece ventajas.<\/p>\n
Podemos dise\u00f1ar el negocio seg\u00fan nuestra idea, elegir equipos m\u00e1s eficientes, optimizar los recorridos de trabajo y evitar heredar instalaciones que se encuentran al final de su vida \u00fatil.<\/p>\n
Adem\u00e1s, podemos plantear desde el principio una distribuci\u00f3n coherente con el n\u00famero de trabajadores, capacidad prevista, tipo de cocina y experiencia que queremos ofrecer al cliente.<\/p>\n
El principal inconveniente ser\u00e1 la inversi\u00f3n.<\/p>\n
Crear un bar desde cero exige m\u00e1s planificaci\u00f3n, pero permite controlar mucho mejor el resultado final.<\/p>\n
Errores que debemos evitar antes de firmar un traspaso<\/h2>\n
Hay determinados errores que pueden convertir una oportunidad aparentemente atractiva en un problema econ\u00f3mico.<\/p>\n
Firmar antes de revisar la documentaci\u00f3n<\/h3>\n
Nunca deber\u00edamos pagar una cantidad importante bas\u00e1ndonos exclusivamente en la informaci\u00f3n verbal del vendedor.<\/p>\n
Confundir actividad anterior con actividad futura<\/h3>\n
El hecho de que el establecimiento haya funcionado como bar no significa que cualquier modificaci\u00f3n sea autom\u00e1tica.<\/p>\n
No revisar las instalaciones<\/h3>\n
Una instalaci\u00f3n antigua puede requerir una inversi\u00f3n considerable.<\/p>\n
No comprobar la salida de humos<\/h3>\n
Si necesitamos cocina, este punto puede condicionar completamente la viabilidad del proyecto.<\/p>\n
Ignorar la protecci\u00f3n contra incendios<\/h3>\n
Los medios existentes deben revisarse y mantenerse conforme a las exigencias aplicables.<\/p>\n
No calcular el coste total<\/h3>\n
El precio anunciado es \u00fanicamente una parte de la inversi\u00f3n.<\/p>\n
No estudiar el contrato de arrendamiento<\/h3>\n
Si el local est\u00e1 alquilado, debemos comprobar duraci\u00f3n, renta, fianza, actualizaciones, garant\u00edas, derechos del arrendatario y condiciones para continuar la explotaci\u00f3n.<\/p>\n
Qu\u00e9 opci\u00f3n elegir para abrir un bar en La Poblaci\u00f3n<\/h2>\n
Si encontramos un bar en funcionamiento con documentaci\u00f3n clara, instalaciones adecuadas, equipamiento aprovechable, condiciones econ\u00f3micas razonables y una actividad compatible con nuestro proyecto, el traspaso puede ser una alternativa muy interesante.<\/p>\n
En cambio, si el establecimiento requiere una reforma profunda, presenta instalaciones obsoletas o pretendemos cambiar radicalmente su actividad, debemos recalcular si realmente estamos obteniendo una ventaja.<\/p>\n
En ocasiones, pagar un traspaso para despu\u00e9s desmontar media instalaci\u00f3n, rehacer la cocina y modificar la distribuci\u00f3n puede ser menos rentable que partir de un local vac\u00edo.<\/p>\n
Por el contrario, si encontramos un establecimiento correctamente acondicionado y preparado para nuestra actividad, podemos ahorrar una parte importante de la inversi\u00f3n y reducir los tiempos de puesta en funcionamiento.<\/p>\n
Antes de traspasar o abrir un bar, debemos calcular el riesgo<\/h3>\n
La decisi\u00f3n entre traspasar un bar en La Poblaci\u00f3n o montarlo desde cero debe tomarse despu\u00e9s de analizar el coste completo del proyecto y no \u00fanicamente el precio inicial.<\/p>\n
Un traspaso puede proporcionar una ventaja considerable cuando aprovechamos un local, unas instalaciones y un equipamiento que realmente nos sirven. Pero esa ventaja desaparece si heredamos reformas pendientes, instalaciones deficientes o una configuraci\u00f3n incompatible con el negocio que queremos desarrollar.<\/p>\n
Montar un bar desde cero exige una inversi\u00f3n mayor y una planificaci\u00f3n m\u00e1s amplia, pero nos permite controlar la distribuci\u00f3n, las instalaciones y el concepto empresarial desde el principio.<\/p>\n
La estrategia m\u00e1s prudente consiste en comprobar primero la viabilidad urban\u00edstica y administrativa, revisar despu\u00e9s t\u00e9cnicamente el establecimiento, calcular las inversiones necesarias y comparar finalmente ambos escenarios.<\/p>\n
En Cantabria, adem\u00e1s, las actividades est\u00e1n sometidas a las facultades administrativas de comprobaci\u00f3n, inspecci\u00f3n y control, y la normativa prev\u00e9 mecanismos para solicitar actuaciones de comprobaci\u00f3n sobre la adecuaci\u00f3n del establecimiento y de la actividad a la normativa aplicable.<\/p>\n
Por tanto, antes de entregar dinero por un traspaso o comenzar una reforma, debemos conocer exactamente qu\u00e9 actividad vamos a desarrollar, qu\u00e9 condiciones tiene el inmueble y qu\u00e9 actuaciones ser\u00e1n necesarias.<\/p>\n
El mejor bar para empezar no es necesariamente el m\u00e1s barato ni el que tiene el traspaso m\u00e1s econ\u00f3mico: es aquel cuyo coste total, situaci\u00f3n administrativa, estado t\u00e9cnico y potencial de explotaci\u00f3n encajan realmente con nuestro proyecto.<\/p>\n
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